金龙娱乐场客户端,“巨兽”融创,突然变调“安全”“小心”

阅读次数:3870 发布日期:2020-01-10 18:21:15


金龙娱乐场客户端,“巨兽”融创,突然变调“安全”“小心”

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文 | 《中国经济周刊》特约撰稿人 拆哥

责编:陈惟杉

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第37期)

(插图:《中国经济周刊》见习美编 刘屹钫)

告别“招保万金”(招商、保利、万科、金地)时代,新的地产四强被改写为“碧恒万融”(碧桂园、恒大、万科、融创)。

相比于恒大的高歌猛进、碧桂园的拼命三郎、万科的稳中求进,融创则是快速并购通吃,高举高打,大刀阔斧,涨势迅猛。

8月31日,在香港举行的2018中期业绩发布会上,孙宏斌屡次强调“安全”“小心”“谨慎”。今年55岁的孙宏斌,一改众人印象中的勇猛、善战,改走安全路线。

2018年前8个月,4家房企的合约销售额加起来,接近1.55万亿元,这是中国年度gdp的2%。

其中,融创的合约销售金额2679亿元,同比增63%。已经完成全年销售任务4500亿元的60%。2018年下半年,融创有共计369个项目4912亿元可售资源,在融创管理层坚定去化战略的指引下,超额完成4500亿元销售目标几成定局。

今年上半年,融创土地储备总量已经达到2.31亿平方米,整体货值约3.29万亿元。光大证券按照融创当前的土地储备情况,以其2017年销售金额为基础,以年复合增速25%计算,认为可以满足公司未来4年左右的开发需求。

融创超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市,上半年新增土储的综合成本仅为3620元/平方米。

低成本拿地是融创的优势之一。在供应端,融创惯以并购模式拿地,这种获取土地的方式比通过招拍挂拿地成本要低。

在业绩会现场,孙宏斌甚至给小开发商提出“神建议”:把地卖给融创然后去买融创的股票,肯定比他们开发这块地挣的钱更多。

融创要做中小开发商的“白衣骑士”?民营中小房企融资难,倒逼资产转让,某种程度上成就了融创的快速增长。

孙宏斌在业绩会上称,房企今年业绩表现都不错,因为账目反映出过去几年的销售业绩,在限价等调控政策下,行业未来两年业绩表现将严重分化。但他否认融创业绩因此下滑的可能性。

强调安全的融创,下一阶段的主要经营策略就是强化运营、严格控制土地投资的节奏和规模以及持续降负债。

2018年上半年,融创销售均价约16020元/平方米。同为四大天王的恒大、碧桂园、万科,这一数字分别为每平方米10468元、?9399元、14968元。融创明显胜出。

2018年中期财报显示,融创中国的净利润为67.8亿元,同比增长320%。

以“壹号院”作为高端产品的龙头,高举高打,低成本并购,高售价卖出,净利润水平不可能不高。在销售端,拔高产品档次,营销是融创的强项,两者结合使融创这几年的业绩数据都比较抢眼。

高站位的产品营销,也是要付出成本的。融创销售同比增长76%的同时,销售费用大涨1.5倍,管理费用暴增2.8倍。而同期碧桂园、恒大、万科的销售费用均处于下降通道。

孙宏斌依然难以捉摸,尽管他罕见地把“安全”二字挂在嘴边。

真正的考验还在后面。任志强曾经说过的“为富人造房子”在融创身上似乎得到了印证——融创的产品,普遍面积偏大,一般都超过了各地非普通住宅控制线。随着房地产税的到来,融创或首当其冲。

9月7日,十三届全国人大常委会立法规划对外公布,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

融创在房地产税法草案一审来临之前,其实也在做着各类预案,加快了各地存量的去化。

房子最重要的是地段、地段、地段,而融创高举高打的关键,在于政策、政策、政策。

为了争取政策支持,孙宏斌在向祖国最南端的海南频频示好。

自2015年收购日月湾项目,融创已经在海南拥有近20个项目(不包括在谈项目),预估总可售建筑面积超700万平方米。这些楼盘的土地没有一处通过“招拍挂”获得,全部为收购所得,2017年,海南已经为融创贡献了127亿元的销售额。

海南省今年4月22日全域限购,市场冻结,很多楼盘销售瞬间冰冻。万达给融创的资产包中的“海口万达城”已经基本告吹,变为新规划的海口江东新区cbd。当初高端大气上档次的万达城售楼处,现在已经挂上了江东新区建设指挥部的牌匾。

9月6日,海南省引进外资项目洽谈会在北京举行,与融创中国有关的活动就有两场。融创为了这700万平方米存量的去化,必须伸出橄榄枝。

其中一场活动是融创中国董事会主席孙宏斌与海南省领导面对面、一对一洽谈。在约40分钟的洽谈时间里,孙宏斌介绍了在海南发展的计划,并就更好地推进项目落地同省领导及相关部门、市县负责人进行了沟通交流。

最后,为了700万平方米存量的去化,为了不被打上纯开发商的标签,融创决定把文旅集团总部搬迁到海口。

冷静的巨兽一定嗅觉灵敏。接下来一年市场下行的风险,在考验着“四大天王”、top100的同时,也在考验着市场中的“芸芸众商”。

尽管数据还算靓丽,但对于房地产市场的未来走向,能看到融创的谨慎,在市场趋冷的前夜,兼程跑量。

在一片融洽的半年业绩发布会上,孙宏斌特意点了青岛的名,“青岛才7000~8000元的价格,要跌也很难”。融创在青岛近期要推售近60亿元的货值。青岛是融创土地储备量第二大的城市,仅次于西部龙头重庆。

进入7月,青岛市场见顶的信号已然十分明确。二手房成交量萎缩,价格下行。这个时候,信心最重要,抢跑也是必须的。

无独有偶,2017年,融创在西安产生的合同销售额是206.2亿元,西安在所有城市贡献值中排名第5,销售额占比5.6%。

2018年4月底,融创中国西安公司旗下项目公司公开摇号销售“融创·南长安街壹号”项目724套商品房的过程中,人为操作摇号结果违规销售106套商品房的事件传遍全国,35名公务员被严肃处理。6月初,融创中国西安公司12个项目被西安市房管局彻底暂停。

不少人记得今年春天西安上演了新房抢不到、二手房买不起的奇观。有意思的是,西安新房的摇号,早已没有了几个月前排长龙的热闹景象。因为市场已经见顶趋冷,掉头向下。新房价格至少尚属稳定,但二手房市场率先跳水。“业主急售房”房源增加,让价空间可达5%~10%,部分中介门店的业务量下滑80%。

(作者为房地产独立评论员)

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